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任意売却について

競売とは?

かけられる側(不動産所有者)にとっての競売とは? 借入金の返済が出来なくなった債務者がその担保として提供していた土地や建物などの不動産を債権者が裁判所に申し立て、その結果裁判所が売却する不動産を競売物件といい、その不動産を最低売却価格以上の最高値で落札するシステムのことを「競売(けいばい又はきょうばい)」といいます。

競売物件の価格は裁判所に委属された不動産鑑定士がその価格を決めます。これが最低売却価格です。
最低売却価格は、一般的に市場価格よりも低く設定されています。
市場価格の6割程度で落札されることが多いようです。



競売で売却されても、任意売却で売却されても、自己破産をしない限りローンは残ります。
残ったローンを支払い続けなければいけません。
競売は、任意売却に比べ売却価格が低く、残るローンは多くなります。
又、競売であなたの物件が落札された場合、任意売却とは違い直ちに立ち退かなければなりません。

競売の流れ

ステップ01 住宅ローンの滞納 1ヶ月以上ローンの支払いが遅延すると、督促状が来てしまう場合が多いです。

競売の流れ

ステップ02 債権者からの呼び出し約2ヶ月ローンの支払いを遅延すると、債権者から呼び出しをされ、返済について話合います。

競売の流れ

ステップ03 債権者の提案に応じない 債権者の提案に応じる競売の流れ支払い方の再調整この時点で担当者に任意売却を勧められることもあります。
競売の流れ再度滞納一括返済を求められ、競売への手続きが進みます。

競売の流れ

ステップ04 債権者が保証会社に代位弁済を要求債権・担保物権などが求償権※の範囲で保証会社に移転して、完全なる不良債権として扱われます。
また個人信用情報に、事故としての記録が残されます。(ブラックリストにのります)
以後、金融機関等からの借入が困難になります。

競売の流れ

ステップ05 差押差押とは、担保権実行のための手段であり、債権者が競売開始を申し立てた時点で不動産に設定される登記です。以後、不動産の所有者は不動産を自由に処分することができなくなります。

競売の流れ

ステップ06 競売不良債権となった債務の最終処理の手段です。

競売の流れ

ステップ07 入札競売の最終段階です。実務的には、期間が間近にせまると、任意売却に応じてもらえないことが多くなります。

競売の流れ

ステップ08 立ち退き競売落札者(競落者)との金銭的な話あいに応じて、物件を引き渡すか、あるいは話し合いに応じず立ち退きを拒むか。どちらの場合にも、住み続ける正当な権限がありませんので、いずれは強制執行され、立ち退かざるを得なくなります。

求償権
上記の他にも、連帯債務者の一人が他の連帯債務者に対して求償権を行使する場合等もあります。

競売のデメリット

競売のメリットをご紹介致します。

  1. 相場価格よりも大幅に安い価格で売却される事が多いようです。当然、残った借金の支払い義務ものこります。
  2. 立ち退きを余儀なくされた場合、引越し代はどこからもでません。
  3. 謄本上に記載された債権者と残債の話をすることなく落札されてしまうので、後々の支払いトラブルが起こりやすいです。
  4. お持ちの不動産周辺のお住まいの方に競売になったことが知られてしまう可能性があります(新聞・官報等で)

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